??鉴于多重内生原因,房价持续上涨的动力并不足。业内分析认为,未来区域市场分化将愈加明显。

??同时对于房企而言,融资难度依旧不减,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象。展望2019年,整个市场依然会以“稳地价、稳房价、稳预期”为主基调。

??“金三银四”小阳?#28023;?#36817;期,部分城市楼市“回温”的声音引发关注。?#36824;?#20174;整体情况来看,一二线楼市回暖多为刚需、改善型需求推动,三四线楼市则还处在盘整期,而且鉴于多重内生原因,房价持续上涨的动力并不足。业内分析认为,未来区域市场分化将愈加明显。

??同时对于房企而言,融资难度依旧不减,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象。展望2019年,整个市场依然会以“稳地价、稳房价、稳预期”为主基调。

??一二线浮现“小阳春”

??2019年以来,一线城市中小户型成交量明显上涨,一方面,房价有所下滑;另一方面,刚需人群不愿再持币观望。

??机构报告显示,根据机构百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2019年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为14759元/平方米,环比上涨0.24%,涨幅较?#26174;?#25193;大0.14个百分点。从涨跌城市个数看,62个城市环比上涨,36个城市环比下跌,两个城市与?#26174;?#25345;平。

???#21592;本?#20026;例,在“3·17”新政及多项调控措施之下,两年时间里,?#26412;?#26032;房成交约50843套,比新政出台前两年减少约45%;同期,?#26412;?#20108;手房成交近28万套,比新政出台前两年减少约42%。

??伴随着?#26412;?#19978;海等一线城市前期调整的到位,成交触底反弹趋势显现。据贝壳研究院数据显示, 3月份?#26412;?#36141;房者成交周期79.2天,环比微降,但仍处历史高位,市场成交节奏缓慢。另有业内人士称,3月份市场已经改变,由于网签数据的滞后性,这些“热?#21462;?#25110;许将会体现在4月份的成交量数据中。

??易居研究院智库中?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;认为,楼市有所回暖受三个因素影响:一是此前3月份楼市“小阳春”的判断,使得部分购房者观望情绪减少、积极入市,市场情绪有所调整;二?#19988;?#34892;贷款也在积极配合,贷款放款速度较快;三是过去持续观望的情绪和压抑的需求有所?#22836;擰?#20294;从交易结构上来讲,现在主要是刚需、改善型需求,并非投资。

??三四线保持回调态势

??部分城市房地产热?#21462;?#25260;头”的同时,全国市场分化形势依然明显。

??房地产服务商CRIC(易居克而瑞)数据显示,一季度,一线城市商品住宅合计成交环比跌幅最小,同比则显著好于去年同期,大涨33%;二线、三四线城市则同环比齐跌,市场回调较为显著。

??另外,CRIC数据显示,三四线城市行情分化,佛山、徐州、惠州等部分三四线城市同环比齐跌。数据显示,一季度17个三四线城市成交量共计1601万平方米,同比下滑22%,其中6成城市一季度成交?#23458;?#27604;下滑,返乡置业的热潮并未如期出现。可以看到成交量回调的城市多集中在长、珠三角地区,典型代表为东?#28014;?#24800;州、徐州、常州。

??社科院报告分析,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向,楼市“小阳春”难以延续扩展。如果住房调控政策整体松动甚至转为剌激购房,三四线城市局部“小阳春”可能发展为新一轮的房地产?#21462;?#20294;房价在快速上涨之后,将再度下跌。

??房企调低销售目标

??截至目前,共有76家房企发布2018年年报。中原地产研究中心统计数据显示,整体而言,A股房企平均利润上涨23%,但净利润?#21183;?#22343;为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。在发布年报的76家企业中,22家利润下降,70%的企?#36947;?#28070;出现了明显上涨。

??中原地产首席分析师张大伟认为,2018年房企利润率出现下调的主要原因是资金成本相比2017年明显上涨。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨,在规模化竞争格?#30452;?#26223;下,房地产企业对资金的需求更加迫?#23567;?#20182;指出,2018年随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。进入2019年,这个情况?#22411;?#32531;解。值得关注的是,银行对房地产信贷的态度?#19981;?#24456;大程度影响销售情况。

??另外,从2019年1-2月份销售数据看,大部分企业都比较平?#21462;2还?#24352;大伟预计,2019年初销售额很难超过2018年同期。

??这主要基于的原因是,“稳地价、稳房价、稳预期?#27604;?#28982;是2019年楼市政策的重要导向,在市场预期降温的大环境下,房企普遍选择趋于保守的应对策略。业内人士指出,地方政府对调控政策的微调放松或从?#29616;?#34892;,是对原有政策进行因地制宜优化,进一步落实地方主体责任,“一城一策”稳定市场,?#20048;?#27004;市大起大落。

??而上述预判也直接体现在房企年报数据中——40家房企中有25家的2019年销售目标增幅低于20%,平均目标增长率仅为18.36%。



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